【財(cái)經(jīng)分析】多重價(jià)值驅(qū)動(dòng)各方踴躍入場(chǎng) 商業(yè)REITs申報(bào)熱度不退

新華財(cái)經(jīng)上海3月17日電（記者 楊溢仁）今年以來，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升，2026年2月，上交所、深交所合計(jì)受理了6只新申報(bào)項(xiàng)目，與1月的8只申報(bào)項(xiàng)目形成接力，推動(dòng)存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程全面提速。

在這場(chǎng)資產(chǎn)盤活的擴(kuò)容熱潮中，新申報(bào)項(xiàng)目呈現(xiàn)出了業(yè)態(tài)多元、能級(jí)分化的鮮明特征，原始權(quán)益人踴躍入場(chǎng)背后受到了多重價(jià)值驅(qū)動(dòng)。不過，對(duì)于投資者來說，未來布局仍需在機(jī)遇中警惕風(fēng)險(xiǎn)，長期錨定底層資產(chǎn)稀缺性，從城市能級(jí)、區(qū)位稟賦、人口基礎(chǔ)、交通條件等六大維度評(píng)估資產(chǎn)持續(xù)增長的潛力。

項(xiàng)目擴(kuò)容：業(yè)態(tài)多元 能級(jí)分化

記者發(fā)現(xiàn)，2月申報(bào)的6只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs各具特色，覆蓋了不同資產(chǎn)類型與城市能級(jí)，管理人陣營也匯聚了行業(yè)內(nèi)的頭部力量。具體包括廣發(fā)新城吾悅REIT、嘉實(shí)首開REIT、國泰海通崇邦REIT、光大保德信光大安石REIT、中信建投首農(nóng)食品集團(tuán)REIT及華泰紫金華住REIT，項(xiàng)目狀態(tài)多為已受理或已反饋，推進(jìn)節(jié)奏高效。

縱覽已申報(bào)項(xiàng)目的關(guān)鍵特點(diǎn)，募資規(guī)模呈現(xiàn)出“頭部集中、均值回落”的態(tài)勢(shì)。具體而言，2月已申報(bào)的6只產(chǎn)品預(yù)計(jì)總募資金額為130.02億元，單只均值21.67億元，較1月的39.34億元明顯下降。其中，光大保德信光大安石REIT以61.05億元領(lǐng)跑，國泰海通崇邦REIT則以募資12.6億元墊底；資產(chǎn)業(yè)態(tài)方面，申報(bào)項(xiàng)目多以購物中心為主導(dǎo)，有3只產(chǎn)品的底層資產(chǎn)為純購物中心；另外，嘉實(shí)首開REIT聚焦社區(qū)商業(yè)，華泰紫金華住REIT主打酒店項(xiàng)目，形成了“主流+特色”的業(yè)態(tài)布局。

“新申報(bào)的商業(yè)REITs項(xiàng)目呈現(xiàn)出了‘資產(chǎn)下沉、業(yè)態(tài)細(xì)分’的新趨勢(shì)，三四線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)加速證券化，社區(qū)商業(yè)與特色酒店類資產(chǎn)陸續(xù)入場(chǎng)，豐富了REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，也反映出行業(yè)從核心城市核心資產(chǎn)向多元化布局的轉(zhuǎn)變，這是市場(chǎng)邁向成熟的重要信號(hào)。”一位原始權(quán)益人稱。

踴躍入場(chǎng)：多重優(yōu)勢(shì) 價(jià)值釋放

原始權(quán)益人緣何紛紛布局商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs？其重要原因，在于該產(chǎn)品本身的多重優(yōu)勢(shì)、政策紅利的持續(xù)釋放以及市場(chǎng)發(fā)展的廣闊前景——商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出，對(duì)行業(yè)與企業(yè)發(fā)展具有多重戰(zhàn)略意義。

首先，從企業(yè)層面考慮，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs有助于打通“投融管退”閉環(huán)。來自戴德梁行的研究觀點(diǎn)指出，2026年公募REITs試點(diǎn)擴(kuò)展至酒店及商業(yè)辦公板塊，有效破解了商業(yè)地產(chǎn)長期面臨的退出難題，為存量資產(chǎn)盤活提供了標(biāo)準(zhǔn)化路徑；企業(yè)可通過資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠，將資金重新投入科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等領(lǐng)域。

其次，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs能助力原始權(quán)益人優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低杠桿率，在行業(yè)從增量擴(kuò)張向存量運(yùn)營轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，為企業(yè)提供輕量化發(fā)展的可能。

再者，是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的重估。來自中信證券的研究觀點(diǎn)指出，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs能為同類非上市商業(yè)資產(chǎn)提供估值基準(zhǔn)，打破此前依賴“土地位置”的單一估值邏輯，轉(zhuǎn)向基于“運(yùn)營現(xiàn)金流”的市場(chǎng)化估值模式，挖掘資產(chǎn)長期價(jià)值。

此外，在行業(yè)與市場(chǎng)層面，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的發(fā)行推動(dòng)了行業(yè)從“重開發(fā)”向“重運(yùn)營”轉(zhuǎn)型，公開交易與信息披露的要求還將倒逼企業(yè)提升資產(chǎn)運(yùn)營效率，同時(shí)也豐富了資本市場(chǎng)產(chǎn)品體系，為社會(huì)資本提供了分享優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)收益的渠道。

仲量聯(lián)行中國區(qū)首席執(zhí)行官張靜表示，商業(yè)地產(chǎn)正從“空間供給”轉(zhuǎn)向“價(jià)值創(chuàng)造”。REITs不僅是融資工具，更是資產(chǎn)價(jià)值提升的催化劑。

根據(jù)券商機(jī)構(gòu)測(cè)算，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的落地將撬動(dòng)超40萬億元的存量商業(yè)資產(chǎn)，巨大的市場(chǎng)空間也讓各類市場(chǎng)主體看到了發(fā)展機(jī)遇。

戴德梁行REITs研究中心負(fù)責(zé)人張愷玲判斷，2026年仍將是公募REITs發(fā)行的高增長年。除現(xiàn)有購物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店外，養(yǎng)老地產(chǎn)、特色商業(yè)街區(qū)、商辦綜合體等，更多細(xì)分業(yè)態(tài)有望納入REITs范疇，同時(shí)資產(chǎn)布局將進(jìn)一步下沉，三四線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與一線城市非核心區(qū)資產(chǎn)形成互補(bǔ)；且原始權(quán)益人將涵蓋國企、民企、外企等各類市場(chǎng)主體，體現(xiàn)政策支持存量資產(chǎn)盤活的普惠導(dǎo)向。

投資決策：風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 優(yōu)中選優(yōu)

面對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目的大規(guī)模申報(bào)，業(yè)內(nèi)專家提醒，市場(chǎng)熱度升溫背后，風(fēng)險(xiǎn)也在同步提升，投資者需保持理性，在把握機(jī)遇的同時(shí)建立完善的風(fēng)險(xiǎn)研判體系，通過科學(xué)決策篩選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

就潛在風(fēng)險(xiǎn)而言，來自華泰證券的研究觀點(diǎn)指出，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs中部分項(xiàng)目的估值預(yù)測(cè)較為樂觀，后續(xù)需重點(diǎn)關(guān)注交易所審核反饋及估值調(diào)整情況。

其次，部分項(xiàng)目的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)亦不容忽視。傳統(tǒng)購物中心面臨供應(yīng)過剩與同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，社區(qū)商業(yè)存在收益天花板限制，酒店資產(chǎn)則受經(jīng)濟(jì)周期、消費(fèi)波動(dòng)影響較大；且商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的現(xiàn)金流受租戶結(jié)構(gòu)、租約期限影響更直接，這對(duì)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)營能力提出了更高的要求。

再者，來自政策與市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)同樣需要審慎面對(duì)。宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、利率調(diào)整都可能影響產(chǎn)品收益的穩(wěn)定性，而監(jiān)管新規(guī)趨嚴(yán)也會(huì)讓部分資產(chǎn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目面臨淘汰，即市場(chǎng)的“優(yōu)勝劣汰”節(jié)奏會(huì)加快。

針對(duì)未來的投資決策，多位業(yè)內(nèi)專家提出了三段式分析框架：即短期聚焦分派率，優(yōu)先選擇凈現(xiàn)金分派率高于4%、且無短期租約集中到期風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目；中期關(guān)注運(yùn)營數(shù)據(jù)，重點(diǎn)跟蹤租金與出租率組合趨勢(shì)、NOI Margin（60%至70%為良好區(qū)間）及租售比（12%至15%為宜）；長期錨定底層資產(chǎn)稀缺性，從城市能級(jí)、區(qū)位稟賦、人口基礎(chǔ)、交通條件等六大維度評(píng)估資產(chǎn)的持續(xù)增長潛力。

就現(xiàn)階段而言，投資者可優(yōu)先關(guān)注三類項(xiàng)目。一是位于一線城市或產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚的三四線城市核心地段的資產(chǎn)；二是運(yùn)營效率突出、租戶結(jié)構(gòu)合理、租約期限均衡，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目；三是業(yè)態(tài)契合消費(fèi)趨勢(shì)，如體驗(yàn)型購物中心、高標(biāo)酒店等資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)專家提醒，當(dāng)前商業(yè)REITs市場(chǎng)尚未形成充分的差異化風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制，投資者需穿透財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，關(guān)注現(xiàn)金流的真實(shí)性與韌性，避免盲目追逐高收益率，同時(shí)可通過分散配置降低單一資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

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編輯：王菁

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